物业管理条例应对“不速之客”采取限制性措施


2019-12-19 15:52 | 李大东 | 来源:羊城晚报

《广州市物业管理条例(草案)》已提交市人大常委会初审。据悉,它借鉴了深圳、上海等城市的立法经验,对解决当前住宅物业管理中的热点问题,特别是在明确相关责任义务和各方行为准则方面的一些突破性规定,提出了许多新的思路。

随着城市的更新和大量新住宅区的建成,物业管理已成为公众十分关注的话题。广州市于2014年出台了地方物业管理暂行办法及配套文件,为规范物业管理活动、维护社区秩序发挥了积极作用。然而,随着社会的快速发展,物业管理工作也面临许多新问题。物业管理纠纷频发,物业服务质量参差不齐等矛盾日益突出,影响社会和谐安宁。可以说,物业管理也是微观管理层面的一个重要课题。

鉴于当前业主大会的“成立难”、“过渡难”,条例(草案)规定业主大会由物业管理委员会或居委会召集。同时,还创新了异议处理机制,解决了业主大会的“决策难”问题。对于行业委员会的“难监督”,要加强行业委员会及其成员的离任审计,赋予街道和镇政府监督职能。此前,一些住宅区经历了旧物业管理拒绝撤离的情况,导致新旧物业管理交接失败。为此,《条例(草案)》明确规定,如果物业管理企业被解散并拒绝退出,业主不得支付物业管理费。另一方面,如果业主不按照合同支付物业费,他也可以输入一个违背诺言的人的名单。

应该说,这是一部保护社区各方利益和行为规范的法律,对所有有关各方都有限制性影响。然而,目前最需要约束的恐怕是实力更强的物业服务企业。特别是,在“不请自来”和“未经授权的定价”问题上仍然缺乏有效的制衡。众所周知,新建住宅小区的物业管理几乎都是开发商的子公司。这有一定的合理性。然而,从物业服务应遵循的自愿原则来看,这显然对业主不公平。尤其是物业的收费标准完全由物业管理部门决定,即买卖双方。如何解决这一矛盾?我们不应该回避制定法律法规。

建议法规增加针对性条款,如“先入为主”物业服务企业的“试用期”制度。住宅小区业主委员会成立后,业主才可以批准物业管理企业并与之签订委托合同,成为正式成员。但是,物业管理在“试用期”内只能按较低的“试用期职工”收费标准收取服务费。一方面,这可以促使物业管理部门提高服务能力和水平;另一方面,它也可以迫使它尽快成立业主委员会。可以说一举两得。

新条例(草案)规定了社区共有产权的登记和公示制度,这将对产权不明引起的纠纷起到约束作用。然而,有必要考虑如何使这一措施成为现实,并将其纳入住宅区的最终验收。该条例还规定,物业管理区域内的绿化和维护、花园水池和喷泉等公用设施不应计入业主的分摊费用,这无疑保护了业主的权益。但是谁应该支付这部分费用应该是清楚的。否则,将来可能会出现新的争议。

总之,物业管理条例不仅要规范和明确各方的权利和责任,还要成为协调各方利益的稳定器