拉响警报 四座一线三座入冬 一线城市写字楼很不安全?


2019-10-16 15:05 | 杨慧 | 来源:七爷侃楼市
  四座一线城市,有三座城市,写字楼空置率居高不下。在长周期的地产牛市中,异常扎眼。

  这并不奇怪,实际上,住宅地产一直是炒作的重点,这次供应上升叠加经济下行,阵痛蔓延到全国,以前相对日子好过的京沪深,痛苦程度相对比较深。

  2019年1月16号,世邦魏理仕发布报告预测,北京、天津、大连、沈阳、青岛、上海、南京、长沙等17个城市,写字楼新增供应有望突破千万平米,新增需求总量预计下降1.3%,到530万平方米。

  主要城市平均空置率预计在年末将突破20%,二线城市平均空置率料将接近30%。

  这样的预测不算耸动。

  已经有相关机构发表过这样的预测。5月23日,中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》,预测到2019年年底,17个城市平均空置率将突破20%,15个城市空置率同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值.

  早在2017年年初,世邦魏理仕发布《2017年中国房地产市场展望》报告,预测17个城市写字楼累计空置面积将增加32%,超过1900万平方米,平均空置率上升3.3个百分点至23.5%。

  事实如何?

  

 

  高力数据,2017年,北上广深四座城市,深圳是空置率最高的,达到17%,北京和广州的市场空置率只有8.7%到8.9%左右,比较健康。

  2019年第二季度,17个城市写字楼新增的供应量超过200万平方米,环比持平;写字楼净吸纳量同比下降58%,空置率20.9%,今年上半年,到达了2017年的预测。

  净吸纳量衡量写字楼市场景气度,如果一家公司,退租1000平方米,到别的办公楼重新租了1000平方米,净吸纳量是0;新租1200平方米,净吸纳量是200;新租800,净吸纳量就是-200。

  净吸纳量确实在下降。

  能够预测到的风险就不是真正的风险,写字楼市场是在结构性下降,但没有到过不下去的程度。

  写字楼市场低迷,原因何在,是不是因为经济阵痛?企业和投资者到底该怎么办?

  

 

  心尖尖的京沪写字楼不再安全?

  10月14日,高力国际发布2019年三季度北京甲级写字楼市场回顾与展望报告,空置率上升,成为明忧。第三季度,空置率上涨到13.8%,创下近8年来最高。

  世邦魏理仕的数据半斤八两,同期空置率上升到10.9%,同样创下近8年以来最高。

  空置率上升,租金自然下降,但因为房价没有上升,租金回报率未必下降。

  根据戴德梁行的数据,今年前三季度,按建筑面积计算,北京全市写字楼有效净租金是每月每平米388.16元,环比下降2.0%,同比下降3.7%。五大核心商圈的有效净租金是433.64元/平米/月,环比下降了0.7%,同比下降了2.0%。

  

 

  截止三季度末,北京甲级写字楼净吸纳量录得264,700平方米,环比增长212.7%,创下历史新高。

  看上去相当不错,租赁写字楼的公司和机构在增加,是不是?说明供应增加太多,这不值得过份高兴,一半以上的吸纳量来自本季度新入市项目之前积累的预租成交,如果不计入这部分,第三季度租赁市场活跃度没有明显提升。

  北京写字楼不孤单,深圳引起的关注更多。

  曾经有媒体统计,2018年深圳甲级写字楼空置率为10.3%,2019年一季度上涨至18.2%。高力国际发布的2019年上半年报告称,深圳甲级写字楼空置率是23.3%,其中前海写字楼空置率高达65.7%。虽然各大房地产顾问公司统计口径有区别,总体趋势显而易见在下降。

  数据一出来,眼镜碎一地。

  

 

  (图片来自:Pixabay)

  深圳不是制造业和金融机构的心头肉吗?深圳写字楼不是一直挺好的吗?为什么空置率这么高?

  相关鼓励政策已经出台。6月17日,深圳前海深港现代服务业合作区管理局正式印发《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》,提出在前海片区达到一定条件的租户,每年可获得高达500万元的办公用房租金补贴,并且可连续享受三年。

  这被解读为地方政府出手相助,“空巢”写字楼反响太大,深圳相关方面不得不作出澄清,认为在某些方面是误读。

  深圳市住房建设局负责人称,深圳写字楼空置率超过20%,其中前海空置率高达60%的文章,严重不实。

  深圳写字楼的平均空置率为15%左右,其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商,部分项目存在暂时性空置,是正常情况。写字楼空置率处于10%-20%区间都是健康合理的,总体上看深圳写字楼空置率处在正常区间。政府三年办公用房租金补贴,实际上是三年归巢计划的一部分。

  当地有媒体大声反对写字楼空置率上升的说法,认为这纯属不懂行,是羡慕嫉妒恨。

  这两年,前海就是个大工地,拿个工地说事儿,太过份了。

  前海空置率高是正常的。现在前海配套和整体规划不完善,在前海注册企业很大一部分其实没有在前海办公,现在说空置,为时过早。

  2021年以后,前海就好了。官方数据显示,2019年上半年在前海注册企业增加值增速超过16%,税收收入同比增长23.7%。按照两年的配套规划,这些机构迟早会到前海的。

  身边有檀香在深圳投资了些写字楼,现金流没有以前好,招租比以前要困难,是不争的事实。

  上海跟北京、深圳坐在一个板凳上。

  

 

  (图片来自:Pixabay)

  10月11日,世邦魏理仕(CBRE)发布《2019年第三季度上海房地产市场回顾与展望》报告,上海写字楼供应量和空置率都在上升

  第三季度,上海写字楼市场新增供应32.6万平方米,新交付项目预租表现低于预期。

  10月14日,《中国经营网》披露第一太平戴维斯的数据,上海核心商务区甲级写字楼平均空置率环比上升1.3%,达到13.2%,创下十年来的新高。

  第三季度,投资市场合计成交金额人民币63亿元,同比下降23%;净吸纳量约8.3万平方米,同比下降32%,前三个季度相比去年同期,下滑了52%。

  供应量大,尤其为了长三角一体化,虹桥这些板块写字楼供应量不是小涨,而是大涨。因为新项目入驻率较低,非核心商圈空置率环比上升1.0%,到8.8%。相应的,非核心区商圈租金也就下跌了,同期租金指数环比下降0.7%,每平方米每天5.76元。

  可以松一口气的是,核心商圈购物中心空置率在下降,第三季度环比上个季度,下降了1.0%,到5.8%。

  四座一线城市里头,情况最好的是广州。今年一季度,广州甲级写字楼市场空置率4.1%,创下历史新低,因为琶洲商务区吸纳量强劲,新增供应少。

  独自坐在身佩小红花的板凳上,心里涌上阵阵孤独之情。 强二线城市同样让人担忧,天津、重庆和西安的写字楼空置率都超过30%,南京和成都的空置率也在20%的红线附近。

  这到底是怎么了?

  

 

  写字率空置率上升 是因为经济不景气?

  写字楼空置率上升,有三大原因。这三个问题都在解决的过程中,估计2021年以后才能缓解。

  1,经济转型处于阵痛期。

  没有办法,想要转型,必须忍住阵痛,各个公司只能提前布局、提前改变,量入为出。

  北京写字楼市场就像一面镜子,反映出不同阶段的不同痛法,当然,也映照出下一阶段的机会。

  2008年金融危机爆发,从2011到2012年,外企大批裁员。摩托罗拉、诺基亚、夏普、松下、沃尔玛、宝洁等,通信、日化、家电、零售等多个领域的多家全球知名企业,先后公布全球裁员消息。一部分外资退出租赁市场。

  不料,短暂的压力后,北京写字楼市场更加火爆。

  

 

  (图片来自:视觉中国)

  中资企业迅速崛起,互金时代到来,写字楼市场尤其是高大上核心商圈的5A级写字楼,进入了火爆期。当时,经常能看到投资公司、理财公司,在金融街、陆家嘴那儿装修。

  9月11日,凤凰WEEKLY报道,2012到2014年,处于风口的是P2P机构,用户规模、交易量和平台数量以惊人的数量激增,大量客户寻租,北京写字楼的空置率一度下降到3.84%。上午不定,下午就没了。

  业主牛得狠,动不动违约提价,那时,北京市场业主违约提价的比例大概有75%,提价比例在30%左右。

  又过了几年,万千宠爱在一身的互联网企业出现裁员,互金逐渐进入雷区。2018年12月,互联网公司裁员潮登上热搜,“谁在撤离CBD”成为焦点话题,有时,两个月内有200多家公司在市场上消失。

  一个风口过去,一个风口又起。爆雷潮之前,共享经济接过接力棒,共享单车、共享汽车、联合办公,在写字楼涌现、消失,一波一波的新兴行业迅速崛起又倒下。

  以前,一个行业的风口期是5到10年,现在2到3年就会交替。一个公司,两年没有明显起色就难以存活,洗牌的速度非常快。WeWork都上不了市,10月15号的一周,可能裁员至少2000人,占公司职员总数的13%。

  写字楼市场上,翻牌翻得很快。

  戴德梁行的数据显示,2018年下半年,北京写字楼市场净吸纳量同比下降了53.9%,不过,市场还顶得住,当时,北京写字楼的有效净租金可以达到每月每平米400.1元。

  现在,是实体和大机构主导的时代,企业和资金不再疯狂追逐风口,而是盯准自己擅长的领域,让自己成为风口。

  洗牌之后,有一技之长者留下,写字楼出现结构性空置。

  上海商务园区写字楼,受科技产业扩张和新产业基地启动等利好,空置率下降,租金不降反升;物流仓储市场,空置率下降,租金环比持平。

  资金与机会向有实力的金融机构、实体领域流动。

  根据市场监管总局的数据,2019年上半年,我国日均新设企业1.94万户,同比增长7.1%。截至2019年6月底,全国有各类市场主体1.16亿户。

  P2P、投资公司虽然少了,但新兴的市场主体还是层出不穷,写字楼要为这些高技术企业、消费企业、服务企业倾斜。

  2,供应量大,经济增速不疯,写字楼市场的骨头在双重挤压下嘎嘎作响

  写字楼供应量大一直是一颗得割掉的瘤,在高速城镇化时代,扩大房地产供应成为惯性,一时降不下来。

  同策咨询研究院总监张宏伟就说过,核心城市商办市场总量都是过剩的,这不是一天两天形成的,很正常。

  我曾经问过一个开发商,明知地方政府商办土地供应那么大,为什么还往里冲?答案是,自己跟其他人不一样,有特色有市场。所有的开发者都这么想,否则,像长沙、武汉这些城市也没有这么高的库存了。

  好不容易去了库存,一眨眼,创造了一个更大的库存。

  上海是成熟市场,供应量还是偏大,尤其在非核心区域,有一大堆写字楼。第一太平戴维斯认为,预计第四季度上海甲级写字楼市场还将迎来包括核心与非核心区域约110万平方米的新增供应,“大量未来供应加之需求放缓将继续推升未来写字楼空置水平”。

  北京也是非核心商圈供应过度。明年供应量还会继续增加,戴德梁行的数据显示,预计到2020年,北京全市写字楼市场预计还将迎来241.7万平米的新增供应,65.3%位于新兴商圈。

  注意了,有些价格过高、规划不善、没有重点企业的非核心区块,根本不能碰。

  

 

  (图片来自:Pixabay)

  深圳前海有前景,问题在于,供应量太大,配套没有完善,需要时间消化。

  第一太平戴维斯测算,根据深圳第三产业发展的历史趋势,预测未来五年的甲级写字楼吸纳量分别为55.2万,61.3万,68.1万,75.6万和83.9万平米。预测2021年之后,吸纳将会开始超越供应,到时候空置率将逐年走低,到9%的水平。

  现在,一二线城市土地和开工已经在压缩。长期来看,写字楼投资是递减的。

  根据中指控股数据,今年上半年,15个重点城市商办用地成交规划建筑面积超2000万平方米,同比下降28.09%。今年前五个月,15个重点城市写字楼新开工面积1210.80万平方米,同比降幅16.57%。其中,一线城市同比下降12.26%;二线城市新开工面积同比下降 18.63%;

  观测2021年以后,情况将得到好转。前提是,地方不再疯狂批地,资金不再疯狂投资。

  3,一线城市对于商办楼,很不友好,无缓解迹象

  10月11日,《华夏时报》报道,早在2017年,北京的写字楼市场出现下行。

  原因是,当年推出“3·26政策”,商办地产项目重回商业用途,不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  北京写字楼遭遇当头一棒,市场晕了,写字楼交易量在当年跌至历史最低水平。

  空间家的统计数据显示,2017年北京写字楼成交总额环比2016年锐减40%,成交价格也环比减少了1736元/平米。“3·26”政策导致商办库存大量积压,写字楼的租金同时出现下调。

  在这以后,北京写字楼就有了点后遗症,不大缓得过来。

  现在,情况不会继续恶化,需要时间换空间,消化阵痛、消化后遗症,进行产业结构转移。

  三座一线城市三座写字楼入冬,说明传统的经验不能用于以后的投资,没有永恒的聚宝盆,只有赢利、技术、品牌与市场才靠得住。

  投资写字楼的时候,悠着点。